راهکارهای مدیریت بازار مسکن
تاریخ انتشار: ۱۷ خرداد ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۹۲۶۲۷۴
حمایت از مستاجران و تامین سرپناه برای آنها، از مهم‌ترین اهداف دولت‌هاست و این سیاست‌گذاری حتی در آزادترین اقتصادهای جهان نیز در دستورکار قرار دارد و بی‌اغراق نیست اگر بگوییم در بازار مسکن اولویت با مستاجران است.
به گزارش ایسنا، روزنامه «جام جم» نوشت: با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، افزایش چندبرابری ودیعه در کنار اجاره‌های سرسام‌آور شرایط سختی را پیش‌روی مستاجران قرار داده است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
از مهم‌ترین اقدامات در حوزه مسکن می‌توان به تنظیم قراردادهای بلندمدت اشاره کرد. در کشورهایی مانند سوئد، دانمارک، آلمان و ایتالیا قراردادهای اجارهبها به‌صورت بلندمدت بسته می‌شود. به این معنی که مستاجر تا زمانی که میزان اجارهبها را پرداخت کند، می‌تواند در خانه سکونت داشته باشد. البته اگر مستاجر به‌دلیل ناتوانی مالی قادر به پرداخت نباشد، دولت با طرح‌های حمایتی شرایط را برای ادامه سکونت آنها فراهم می‌کند. این قراردادها حداقل سه‌ساله است، بدون افزایش قیمت که انجام این کار به تورم بازمی‌گردد.
قراردادهای میان‌مدت و کوتاه‌مدت
در اسپانیا و فرانسه قراردادها به‌صورت پنج‌ساله بسته می‌شود و مستاجران می‌توانند برای پنج سال آینده برنامه‌ریزی داشته باشند. این قراردادها امنیت روانی مستاجران را به‌دنبال دارد. به‌طور مثال مستاجران این منازل در زمان ثبت‌نام فرزندان خود در مدارس این موضوع را مد نظر خواهند داشت که آنها در یک بازه پنج‌ساله در یک مدرسه ثابت خواهند بود و جریان آموزش آنها و ارتباط‌گیری مناسب باعث افزایش امنیت‌خاطر دانش‌آموزان خواهد شد. این قراردادهای بلندمدت نیز امکان تمدید دارند. در کشورهایی مانند فنلاند، انگلیس و آمریکا قراردادهای اجارهبها یک‌ساله بسته می‌شود اما این قراردادهای کوتاه‌مدت با خواست مستاجران قابلیت تمدید دارند و مستاجران تنها درصورتی‌که تمکن مالی داشته باشند و اقدام به پرداخت اجارهبها نکنند، مطابق قانون باید خانه را تخلیه کنند و این رفتار می‌تواند عواقب حقوقی نیز برای مستاجر بدحساب داشته باشد. ودیعه مسکن در بسیاری از نقاط جهان به این شکل محاسبه می‌شود: میزان ودیعه معمولا بین یک تا سه‌برابر اجاره‌بهاست. البته این نحوه قیمت‌گذاری از آنجا نشأت می‌گیرد که قوانین این کشورها اجازه سوداگری در بازار مسکن را نمی‌دهد و بعضا در نقاطی از جهان مانند آلمان مستاجر بودن از مالک بودن بهتر است.
اقتصاد بدون تورم
بنابر آمارهای اعلامی در هشت کشور جهان تورم وجود دارد و بسیاری دیگر با سیاست‌گذاری دقیق مانع افزایش تورم می‌شوند. این جلوگیری از افزایش تورم باعث کنترل قیمت مسکن و سایر بخش‌ها می‌شود. بنابراین مالکان نیز از قراردادهای بلندمدت استقبال می‌کنند. دلیل اصلی هم اینجاست که مالیات بر خانه‌های خالی اجرا می‌شود و عرضه مسکن با تقاضا برابری می‌کند. در کنار خدمات و امتیازهایی که برای مستاجران در نظر گرفته شده، امتیازهایی مانند معافیت مالیات و تخفیف در عوارض از مشوق‌های دولت برای مالکان است تا بخشی از هزینه آنها را پوشش دهد و از سوی دیگر مالکان را نسبت اجرای قوانین مجاب کند.
دولت وارد عمل می‌شود
علاوه‌بر مجلس، دولت نیز وعده داده اقداماتی در جهت مدیریت بازار مسکن انجام دهد، در همین خصوص علی بهادری جهرمی، سخنگوی دولت از طرح سه‌گانه برای مدیریت بازار خبر داد و گفت: «دولت سه اقدام را به‌طور مستمر در این زمینه در دست پیگیری دارد: نخست اینکه بتواند از طریق مجلس یا سایر مراجع ذی‌صلاح مانند شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا برای تعیین سقف اجارهبها اقدام و آن را کنترل کند زیرا دولت به‌طور مستقیم اختیاری برای تعیین سقف اجاره بها ندارد.»
به گفته وی، طرحی که در مجلس برای تعیین سقف اجارهبها در دست بررسی نمایندگان است یکی از محورهای آن به تعیین سقف اجارهبها اختصاص دارد و البته دولت هم لایحه دوفوریتی در این خصوص تهیه کرده است. البته سخنگوی هیات دولت اذعان کرد که در شرایط کنونی دولت اختیار قانونی برای اعمال سقف اجارهبها ندارد اما در جایی که اختیار قانونی دارد بهره‌برداری می‌کند تا بتواند در این سقف، نرخ‌ها را کنترل کند. بیژن غلامی‌نژاد، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با جام‌جم با اشاره به افزایش ۲۰۰درصدی اجارهبها می‌گوید: «دولت درخصوص حمایت از مستاجران رویکرد کارآمدی را دنبال نمی‌کند و گذاشتن سقف افزایش ۲۵درصدی برای مستاجران عملا تاثیر در بازار اجاره مسکن نداشته است.»
وی معتقد است افزایش زمان مدت قرارداد نقش مهمی در مدیریت بازار مسکن دارد. به گفته وی، بسیاری از مالکان به‌دلیل نگرانی از قراردادهای چندساله ترجیح می‌دهند قرارداد یک‌ساله با مستاجران منعقد کنند اما درصورتی‌که قراردادهای بلندمدت با افزایش ۲۰ درصد سالانه متداول شود می‌توان به بهبود وضعیت مستاجران امیدوار بود.
راهکار چیست؟
در صورت تغییر مبنای محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک می‌توان نسبت به پایان سوداگری در این بخش امیدوار بود. درحال‌حاضر به‌دلیل نحوه محاسبه کمیسیون مشاوران املاک، فعالان املاک از افزایش قیمت مسکن استقبال می‌کنند و ترجیح می‌دهند با قیمت بالاتری قراردادها را ثبت کنند. البته تغییر این شرایط نیازمند همکاری اتاق اصناف است. در صورت کامل شدن سامانه وزارت راه‌وشهرسازی و افزایش ثبت معاملات در این سامانه می‌توان نقش سوداگران بازار مسکن را کاهش و مشاوران املاک را به نقش اصلی‌شان که همان مشاوره است سوق داد تا دیگر شاهد سنگ‌اندازی دلالان در معاملات مسکن نباشیم. همچنین تصویب لایحه دریافت مالیات‌های سنگین از معاملات متعدد مسکن می‌تواند این بازار را به آرامش برساند و دست واسطه‌گران را از بازار مسکن کوتاه کند.
الگوبرداری مجلس از قوانین جهانی
با افزایش سهم اجاره مسکن در سبد خانوار، مجلس شورای اسلامی طرح کنترل و اجاره‌بهای مسکن را در دست بررسی قرار داد. یکی از بندهای این طرح ایجاد انگیزه برای قراردادهای بلندمدت است و در همین راستا ماده ۷ این طرح برای بهبود شرایط بازار اجارهبها و تشویق اجاره ملک به‌صورت چندساله معافیت مالیاتی تا صددرصد برای مالکانی در نظر گرفته که بیش از یک‌سال در بدو قرارداد ملک خود را اجاره می‌دهند. مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به‌صورت دوساله با حداکثر افزایش قیمت بهای اجاره سالانه تا حداکثر ۵۰ درصد تورم سالانه اعلامی بانک‌مرکزی اقدام می‌کنند از ۵۰درصد تخفیف مالیاتی و مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به‌صورت سه‌ساله و بیشتر مطابق با شرایط فوق اقدام می‌کنند از صددرصد تخفیف مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ این ماده برخوردار می‌شوند.
۸ راهکار مدیریت بازار مسکن
۱- ایجاد سامانه واحد برای ثبت قرارداد
۲- اصلاح کارمزد مشاوران املاک
۳- افزایش زمان قراردهای اجارهبها
۴- معافیت‌های مالیاتی برای مالکان
۵- تعیین سقف افزایش اجارهبها
۶- ارائه وام کم‌بهره به مستاجران
۷- ساخت مسکن‌های حمایتی
۸- اخذ مالیات از خانه‌های خالی
انتهای پیام
منبع: ایسنا
کلیدواژه: مسكن بازار مسکن ساماندهی بازار مسکن پیوند کلیه چین زمین شناسی الماس پيوند اعضا اوكراين مسكن روسيه تركيه روسيه مسكن اوكراين قراردادهای بلندمدت تعیین سقف اجاره بها مدیریت بازار مسکن مشاوران املاک برای مستاجر
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.isna.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایسنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۹۲۶۲۷۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
یکه‌تازی صاحبان مجتمع‌های تجاری در بازار اجارهبها
هر سال با افزایش کرایه واحدهای مسکونی، مجتمع‌های تجاری نیز اقدام به گرانی کرایه واحدهای تجاری خود می‌کنند، با این تفاوت که دولت نسبت به میزان افزایش کرایه واحدهای مسکونی حساسیت بیشتری دارد اما بر میزان افزایش اجاره‌بهای واحدهای تجاری نظارتی ندارد. - اخبار رسانه ها -
به گزارش گروه رسانه‌های خبرگزاری تسنیم، هر ساله همزمان با افزایش قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در نخستین ماه سال، مجتمع‌های تجاری نیز اقدام به گرانی اجاره‌بهای واحدهای تجاری خود می‌کنند، با این تفاوت که دولت نسبت به میزان افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی حساسیت بیشتری دارد و به منظور رعایت حال مستأجران نرخی را به عنوان مبنای افزایش قیمت اجاره تعیین می‌کند، اما بر میزان افزایش اجاره‌بهای واحدهای تجاری هیچ نظارتی وجود ندارد، از این رو صاحبان این مجتمع‌ها هیچ ابایی از افزایش 200 تا 300درصدی اجاره‌بهای واحدهای تجاری ندارند. به عنوان مثال یکی از مجتمع‌های تجاری واقع در جنوب تهران، به افزایش 200درصدی اجارهبها اقدام کرده است. این مجتمع نرخ اجاره ماهانه یک واحد 100متری را از 18میلیون تومان به 60میلیون تومان افزایش داده، ضمن اینکه مبلغ شارژ ماهانه نیز به ازای هر مترمربع از 80هزار تومان به 250هزار تومان افزایش یافته است. نکته قابل تأمل این است که این مجتمع‌های تجاری نه اتحادیه‌ای دارند که بر عملکردشان نظارت کند و نه تعزیرات و سامانه 124 شکایتی را علیه صاحبان این مجتمع‌ها ثبت می‌کنند، از این رو این مجتمع‌ها با سوءاستفاده از نبود نظارت دولت و نهاد‌های نظارتی در بازار اجاره‌بهای واحدهای تجاری یکه‌تازی می‌کنند.
بازار اجاره‌بهای مسکن و مغازه‌ها از نخستین ماه سال، داغ‌تر از هر زمان دیگر با رشد تصاعدی قیمت‌ها کار خود را آغاز می‌کند. شورای‌عالی مسکن چند سالی است سقف اجارهبها را تعیین می‌کند. سال گذشته این نرخ برای تهران 25درصد و برای سایر شهر‌ها 20درصد تعیین شد. تعیین این سقف به دولت حسن روحانی و شروع کرونا برمی‌گردد که سقف مجاز برای افزایش کرایه‌خانه‌ها 25درصد اعلام شد، اما طی تمام این سال‌ها هیچ اثری از اجرای مصوبه شورا دیده نمی‌شود، البته دو سالی است دولت مردمی تسهیلات ودیعه را در دستور کار خود قرار داده و مصوب کرده است، اما تعداد انگشت‌شماری از مستأجران این تسهیلات را دریافت کرده‌اند. طبق این طرح به مستأجران در تهران 100میلیون تومان، کلانشهر‌ها 70میلیون تومان و سایر شهر‌ها 40میلیون تومان تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن پرداخت می‌شود، اما آنان که مستأجر هستند، می‌دانند که بهتر است به دنبال خانه باشند و سال‌هاست آبی از این طرح‌ها برای آنان گرم نمی‌شود. اجاره‌ها و ودیعه‌ها هر سال به دلخواه مؤجر بالا می‌رود و این را با چرخی در سایت‌هایی که مردم خانه و مغازه خود را برای اجاره یا رهن در آنها گذاشته‌اند، می‌توان فهمید. دیگر فرقی میان بالای شهر تهران و پایین آن نیست، قیمت‌ها چنان زیاد و نجومی است که گویی مؤجر‌ها در یک توافق نانوشته می‌خواهند هر ساله رکورد افزایش کرایه را بشکنند.
اجاره‌های عجیب مغازه‌ها
مشکل افزایش اجارهبها فقط برای خانه‌ها نیست و بسیاری از مغازه‌داران نیز با این مشکل دست به گریبان هستند و افزایش نرخ اجاره، کسب‌وکار آنها را نیز مختل کرده است. در حقیقت بعد از اینکه هیچ کدام از متولیان بازار مسکن و نهاد‌های نظارتی به خود حوصله ساماندهی وضعیت افزایش اجارهبها در حوزه مسکن را ندادند، حال این رویه مذموم به بازار مغازه‌ها رخنه پیدا کرده و اجاره مغازه‌ها سرسام‌آور شده است. یکی از مغازه‌داران حوالی شرق تهران چند سالی است یک زیرپله اجاره کرده و لباس می‌فروشد. او تا یک ماه پیش برای مغازه دومتری خود، 5میلیون تومان اجاره می‌داد. صاحب ملک از این ماه 5میلیون تومان دیگر به اجاره ماهانه‌اش اضافه کرده است. او می‌گوید: قیمت‌های اجناس به اندازه کافی گران است و مردم توان خرید ندارند و فروش کم شده، اما مجبور هستم دوباره قیمت‌ها را بالا ببرم تا بتوانم اجاره مغازه را بپردازم.
مشاهدات میدانی خبرنگار ما حاکی است یک مجتمع تجاری در جنوب تهران (ل. م) به تمام مستأجر‌های خود اعلام کرده مبلغ اجارهبها افزایش یافته است و کسبه‌ای که قراردادشان مربوط به سه ماهه نخست سال می‌شود، باید برای تعیین تکلیف به دفتر مجتمع مراجعه کنند. بر اساس این اطلاعیه، نرخ اجاره‌بهای هر‌متر مربع از 180هزار تومان در مدت مشابه سال گذشته به 600هزار تومان افزایش یافته است، به عبارتی یک واحد مغازه 100متری که سال گذشته اجاره‌بهای ماهانه آن 18میلیون تومان بود امسال به 60میلیون تومان رسیده است، ضمن اینکه هزینه شارژ نیز از 80هزار تومان به ازای هر مترمربع به 250هزار تومان افزایش یافته است، یعنی یک مغازه 100متری حدود 42میلیون تومان به مبلغ اجاره ماهانه‌اش و 17میلیون تومان به هزینه شارژش افزوده شده است!
نمونه بالا صرفاً یکی از هزاران موردی است که در تهران و سایر استان‌ها و شهرستان‌ها رایج شده است. این گرانی کمرشکن اجاره مغازه‌ها حتی از افزایش اجاره مسکن هم پیشی گرفته است و بر هیچ منطقی استوار نیست. این وضعیت کسبه را با چالش‌های اساسی مواجه کرده و به توازن اقتصادی‌شان لطمه زده است، از این رو در اکثر شهر‌های کشور شاهد تعطیلی برخی مغازه‌ها و نقل‌مکان تعدادی دیگر از کسبه به خیابان‌های خلوت‌تر یا مغازه‌های کوچک‌تر به دلیل عدم‌توانایی در تأمین اجاره‌بهای نجومی و کمرشکن هستیم، البته این همه ماجرا نیست و دود افزایش اجارهبها تنها به چشم مغازه‌داران نخواهد رفت و مغازه‌داری که با افزایش غیرمنطقی اجارهبها مواجه شده است، برای تأمین معاش و جبران کسری ناشی از فشار تحمیلی به ناچار باید از طریق افزایش قیمت کالا و خدمات به جبران مافات بپردازد. این در حالی است که در سال‌های اخیر قدرت خرید مردم به شدت کم و سبد کالا و سفره خانواده‌ها، در حالت عادی بسیار کوچک شده است و اگر قرار باشد هزینه افزایش اجارهبها نیز از جیب مردم پرداخت شود، عملاً اقتصاد خانوار‌ها با چالش‌های عدیده‌ای روبه‌رو خواهد شد.
هیچ نهادی بر وضعیت اجاره‌بهای مغازه‌ها نظارت ندارد
خبرنگار «جوان» در ادامه پیگیری دلایل افزایش قیمت نجومی اجاره‌بهای مغازه‌ها به سازمان تعزیرات و سامانه 124 سر زد. از آنجا که این مجتمع‌ها هیچ اتحادیه یا تشکلی ندارند، هیچ نهادی بر عملکردشان و افزایش افسارگسیخته اجاره‌بهای آنها نظارت ندارد. متأسفانه هیچ کدام از این دو نهاد نظارتی مسئول پیگیری تخلف صاحبان مجتمع‌های تجاری در افزایش قیمت اجارهبها نبوده‌اند.
تعزیرات که موضوع را به شورای حل اختلاف ارجاع داده و این شورا نیز به صراحت اعلام کرده است اگر توان پرداخت اجارهبها را ندارید، باید مغازه و واحد تجاری تخلیه شود و هیچ شکایتی علیه صاحب مغازه ثبت نمی‌شود. سامانه 124 نیز اعلام کرده است افزایش غیرمنطقی اجاره‌بهای مغازه در چارچوب اختیارات این سامانه نیست و هیچ گزارشی از تخلف این مجتمع تجاری ثبت نمی‌شود. این مجتمع‌های تجاری که اغلب صاحبان آنها غیرایرانی هستند، به راحتی در فضای نبود ناظر از سوی دولت یکه‌تازی می‌کنند و کسبه را با چالش‌های فراوانی روبه‌رو کرده‌اند. در چنین شرایطی کسبه یا باید مغازه را تخلیه کنند و خانه‌نشین شوند یا به افزایش نجومی اجارهبها تن دهند و اجاره را با افزایش قیمت کالا و خدماتش جبران کنند. متأسفانه این دور باطل هر سال تکرار می‌شود و پایانی برای آن نیست.
بر اساس همین گزارش، در مجتمع تجاری (ل. م) که در بالای گزارش به آن اشاره شد، در طول سال گذشته هر مغازه‌ای که تخلیه می‌شد، اجاره آن 100درصد بالا می‌رفت و به مستأجر جدید اجاره داده می‌شد. از آنجا که مستأجر جدید بعد از دو ماه توان پرداخت اجاره را نداشت، با پرداخت اجاره دو ماه آینده، به عنوان جریمه، مغازه را تخلیه می‌کرد و به شخص دیگری با قیمت بالاتر اجاره داده می‌شد. متأسفانه این روال در اغلب مجتمع‌های تجاری وجود دارد و هیچ نظارتی بر این تخلفات و سوءاستفاده‌ها نیست.
بی‌تردید اعمال سیاست‌های مقطعی، موقتی و استناد به مفاد و موارد حقوقی در خصوص معامله، سرقفلی و اجارهبها که برخی از آنها دارای قدمتی چندده‌ساله هستند و به‌روز‌رسانی نشده‌اند، چاره کار نیست. اگر بپذیریم وضع قانون برای رفاه و پیشگیری از هرج‌ومرج، خسران و تضییع بیت‌المال است و موجب استحکام روابط اجتماعی و ایجاد اعتماد متقابل می‌شود، امروز وضع قوانین جدید در حوزه اجاره‌بهای مغازه و مجتمع‌های تجاری از بسیاری مقولات دیگر واجب‌تر است و می‌طلبد مسئولان به صورت جدی و غیرکلیشه‌ای به این حوزه ورود کنند، به ویژه آنکه ساماندهی آن بر میزان اشتغال و بیکاری کسبه تأثیر مستقیم دارد.
منبع: جوان
انتهای پیام/
اساسنامه سازمان ملی سنجش و ارزشیابی نظام آموزش کشور پس از نوبت اول کنکور سراسری ابلاغ می‌شود